章丘律师

　　第二只靴子终于落下，10月22日晚，对房地产的金融支持政策终于出台。消息人士透露，央行有关方面将于10月23日召集各家银行个人信贷负责人开会，很可能就是解释政策。

　　中国人民银行在《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度 支持居民首次购买普通住房》中明确，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；同时，下调个人住房公积金贷款利率，其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

　　而金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

　　对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

　　对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，央行新闻发言人称，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　由于房地产交易量连续下滑，银行的房贷正面临巨大挑战。今年9月个人房贷完全无法再现去年金九银十的火爆市场局面。这也表明今年银行的个人房贷市场将面临很大的压力。

　　到9月末，全国金融机构个人房贷的增量是2432亿元，比去年同期下降了56%。四大国有商业银行个人房贷增量同比下降46.8%，股份制银行中至少两家银行出现了负增长，其中华夏银行个人房贷增量负增长10亿元，民生银行个人房贷负增长29亿元。

　　以个人房贷为主要增长来源的个人消费贷款由此也增长乏力。截至9月全国金融机构的个人消费贷款的增量是3683亿元，比去年同期下降46.5%。

　　银行人士认为，从这些表述来看，执行起来还有许多问题需要明确。

　　一位国有银行上海分行人士说，此次房产信贷新政与之前市场预期的放松二套房贷款并不同。政策似乎只针对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，过去他们对第一套房的定义是首次购买或者按人均面积低于最低住房保障面积33个平方米，才能享受优惠，那么这次如何定义“首次购买普通自住房和改善型普通自住房”需要再次明确。对于此前被提高利率和贷款成数的第二套房是否可以相应放松，也很关注。

　　“贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，这条执行起来比较困难，大不了少做一些。”10月22日晚间，在知悉本次央行的房贷新政后，一家上市银行杭州分行零售业务人士称。在他看来，贷款基准利率的0.7倍仅是底限，目前银行的利差已经变小。虽然银行可以推这样的优惠政策，但由于下降的幅度太大，可能引发原有按揭借款人的不满。

　　同样较难执行的是“最低首付款比例调整为20%”。“万科”事件发生后，“在杭州市场上，银行基本不怎么做首付二成的按揭业务，因为万科降价28%，如果首付二成，购房者立刻变成负资产，哪个商业银行敢贷啊？！”上述上市银行杭州分行零售业务人士直言。据他透露，由于政策不明朗，当地某大型银行部分分支机构目前已暂停相关的个人按揭贷款业务。